例解房产税申报期限

发布时间:2019-10-09

  一、纳税义务发生时间

  1.纳税人对外出租房产的,纳税义务发生时间为收取租金的当月;

  2.纳税人非出租房产的,新购置的商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税;

  3.购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税;

  4.出借房产的自交付出借房产之次月起计征房产税,房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

  二、房产税的计税依据

  1.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,“从租计征”。

  2.非出租的房产,依照房产余值(按照原值减除10%-30%,具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定,一般为30%)计算缴纳,“从价计征”。

  3.两类特殊情形下的计税依据:

  一是出借房产的自交付出借房产之次月起计征房产税,房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

  二是对因房屋租赁纠纷未收到租金的房产,应由房产所有人按房产余值及规定的时间申报缴纳房产税。

  三、纳税申报期限

  在房产税的征收管理中,纳税申报期限的确定也是一个重要的问题。《房产税暂行条例》(2011年修订)规定“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定”,一直存在着“下征上期”和“当期征收”的争议。关于房产税的纳税申报期限的争议,直到21世纪初,各省、自治区、直辖市才随着税收信息化的发展而逐步予以明确。

  如:安徽省2013年7月5日,印发《安徽省地方税务局关于新的安徽地方税收综合管理信息系统有关业务问题的通知》(皖地税函[2013]356号)规定,房产税按月、按季或按半年申报。出租房产的纳税人应按月申报房产税;对于房产较多,税额较大的纳税人可按月申报房产税。按月申报房产税、土地使用税的,其申报期限为月后15日内;按季申报房产税的,其申报纳税期限为季后15日内;按半年申报房产税的,其申报纳税期限为半年后15日内。原AHTAX2009可以允许选择征本期或征上期税款,现在AHTAX2013统一为征上期税款。

  按照各省、自治区、直辖市的规定,现行纳税人房产税纳税申报期限,按照计税方式的不同而不同:

  1.按照房产余值“从价计征”的,按月、按季或按半年申报,在月后、季后或半年后次月的15日内申报。

  2.按照租金收入“从租计征”的,出租房产的纳税人应按月申报房产税,申报期限为月后15日内。

  但是,实务中“从租计征”却存在按季申报的情形,这又是怎么一回事?

  2016年国家税务总局印发《关于合理简并纳税人申报缴税次数的公告》(国家税务总局公告2016年第6号),简化纳税人办理纳税申报,规定“符合条件的小型微利企业,实行按季度申报预缴企业所得税”。2019年,印发《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第4号),贯彻落实小微企业普惠性税收减免政策,规定“按固定期限纳税的小规模纳税人可以选择以1个月或1个季度为纳税期限,一经选择,一个会计年度内不得变更”。

  尽管在这些公告中,没有涉及出租房产的房产税纳税申报期限的规定,但由于“从租计征”的房产税的计税依据,是出租人收取的应纳增值税的“财产租赁收入”,在实务中,各地从简化优化纳税人申报出发,采取将出租房产的房产税的纳税申报期限与小规模纳税人增值税申报期限保持一致的做法,可以选择按月或按季申报,在月后或季后15日内与增值税同步申报。需要对相关税收规范性文件予以修订调整。

  案例1:某房地产开发公司2017年开发完工了10栋房产,每栋房产开发成本150万元。2018年5月1日,公司将其中1栋房产转为公司自用经营用房,2栋整体对外出租,年租金共计为12万元(不含增值税),余下7栋对外销售(待售)。该开发房产所在地人民政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。

  问题:计算并缴纳该公司2018年应纳房产税。

  解析:正确计算该公司2018年房产税,必须了解、掌握不同情形下房产税的计税方法和纳税义务发生时间。

  房产税,是以房屋为征税对象,向纳税人征收的一种财产税。房产税按照使用方式的不同采取了不同的计税依据计算并缴纳房产税。《房产税暂行条例》(2011年修订)规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,简称“从租计征”。非出租的房产,依照房产余值(按照房产原值减除10%-30%,具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定,一般为30%)计算缴纳,简称“从价计征”。

  该案例中,出现了三种房产形式:开发待售的商品房、转为自用的经营用房、对外出租使用的房产,三种形式下房产税的纳税义务各不相同:

  形式一:开发待售的商品房

  《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定,房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

  因此,案例中公司持有的7栋待售房产,无须缴纳房产税。

  形式二:转为自用的经营用房

  《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定,房地产开发企业自用本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。其计税方法是从价计征,按照转用房产的余值(案例中即为开发成本150万元减除30%后的余值,即105万元,自2018年6月起计征房产税。2018年应纳税额为:

  150*70%*1.2%*7/12=0.735(万元)

  形式三:对外出租使用的房产

  《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定,房地产开发企业出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。同时规定“出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税”。但是,对外出租和出借其纳税义务和纳税义务时间的确定真的是一样的吗?

  出借,实际上就是一种无租使用的情形。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。依据该文件,无论纳税人出借房产是否符合独立交易原则,是否需要视同销售缴纳增值税、企业所得税,其房产税都是按照从价计征的方式,依照房产余值代缴纳房产税。

  出租,是一种有偿租赁用房的行为。房屋租赁活动需要明确约定租赁期限、租金,有时还会约定一定期限的免租期。房屋出租是一项经营活动,其房产税是以房屋租金收入为计税依据从租计征的,依据国税发[2003]89号文件的规定,自交付出租房产之次月起计征房产税,就可能会出现收取了租金却不确定纳税义务的困境。为此,2005年原广东省地税局请示国家税务总局地方税司,明确房产税纳税义务发生时间为:凡是以房产原值为计税依据的,从取得产权或交付使用的次月起计征房产税;以租金收入为计税依据的,从取得租金收入当月起计征房产税。对于租赁行为中涉及的免租期的,《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)明确规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

  因此,案例中公司对外出租的2栋房产,应自对外出租“取得租金收入当月起”计征房产税。按照《房产税暂行条例》房产税“按年征收、分期缴纳”的规定,对从租计征房产税的,应当按月平均确定租金收入(不含增值税)计算缴纳房产税。即对其归属于2018年的租期5-12月份不含增值税的租金收入8万元,计算并缴纳房产税:8*12%=0.96万元

  综上:该公司2018年上述业务合计应纳房产税:0.735+0.96=1.695(万元)

  对于房产税来说,从价计征情形比较单一,无论是计税依据、纳税义务发生时间、纳税申报期限都相对简单、稳定。但是从租计征,却因为租赁业务本身的经营性质,在计税依据、纳税义务发生时间、纳税申报期限上都一直是纳税人难以把握的政策盲区,也是经常会出现错申报、漏申报和误申报的情况,形成房产税收风险。

  其中,最容易出错的就是一次性收取多月租金,该如何申报房产税?租金事前预收和事后收取,房产税又该如何纳税?

  案例2:某房地产开发公司2017年开发完工了10栋房产,每栋房产开发成本150万元。2019年5月1日,公司将其中2栋整体对外出租给甲公司三年,年租金第一年为12万元(不含增值税),以后每年比上年租金增长10%,余下8栋对外销售(待售)。租赁合同约定,甲公司租金自2019年5月起算,2019年5月——2020年4月的年租金12万元在2019年11月份一次性支付。该公司该如何缴纳2019年度应纳房产税。

  解析:某房地产开发公司2019年度应纳房产税的租金收入为8万元,应纳房产税0.96万元,2020年1-4月应纳房产税的租金收入为4万元,应纳房产税0.48万元。但是这些房产税金该如何申报呢?

  其实,对于纳税人来说,之所以觉得难以处置,是因为将房产税的纳税申报期限的规定与增值税、企业所得税相混淆。从上例来看,该公司增值税纳税义务发生在2019年11月份,应当在2019年12月进行纳税申报,足额缴纳增值税款。而该公司在企业所得税的申报中,按照《企业所得税法实施条例》第十九条“租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”的规定,应当在2019年11月份将全部收取的一年租金确认为2019年租金收入,予以计算企业所得税。但是,对于房产税来说,则和增值税和企业所得税完全不一样。

  对于企业纳税人,无论是对外出租房产还是自用房产,其“从租计征”或“从价计征”房产税,均是按照“按年征收、分期缴纳”的规定进行。无论是在《国家税务总局关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告》(国家税务总局公告2019年第32号)合并后的“城镇土地使用税房产税税源明细表”、还是《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》(税总发〔2015〕114号)“从租计征房产税税源明细表”中,对于从租计税的房产税的税源申报都是这样的:

  填表说明中,对各栏指标均表述如下:

  1.出租面积(必填):填写出租房产的面积。

  2.合同租金总收入(必填):填写出租协议约定的出租房产的总收入。

  3.合同约定租赁期起(必填):填写出租协议约定的收取租金等收入的租赁期起。

  4.合同约定租赁期止(必填):填写出租协议约定的收取租金等收入的租赁期止。

  5.申报租金收入(必填):填写本次申报的应税租金收入。

  6.申报租金所属租赁期起(必填):填写申报租金收入的所属租赁期起。

  7.申报租金所属租赁期止(必填):填写申报租金收入的所属租赁期止。

  结合《房产税暂行条例》(2011年修订)、各省、自治区、直辖市“出租房产的纳税人应按月申报房产税,申报期限为月后15日内”的申报期限规定、以及《国家税务总局关于修订城镇土地使用税和房产税申报表单的公告》(国家税务总局公告2019年第32号)合并后的“城镇土地使用税房产税税源明细表”的填报说明,“从租计征”的房产税的纳税申报需要注意三个要点:

  一是房产税的税款所属期间按照租赁期间确定。自合同约定计收租金(无论是否收到)的第一个月起,按月申报纳税(小规模纳税人可随增值税申报期限选择按季申报)。

  二是房屋租金收入应在租赁期间内平均计算月租金并计税。对于出现变动租金的,按照变动期间分别进行“从租计税”的房产税税源申报。

  三是房屋租金是否收到,是一次性预收多月,还是一段期间后一次收取多月,对于房产税申报几乎不产生影响。

  综上,案例中的某房地产开发公司,应当在2019年5月份填报“从租计征房产税税源明细表”(2019年10月份后填报“城镇土地使用税房产税税源明细表”),其内容如下:

  其后,只需要按照规定的期限,按期进行纳税申报即可。当然,对于该案例,因为一年内租金没有变化,表中“申报租金收入”“申报租金所属租赁期起”“申报租金所属租赁期止”也可以填报为“120000”、“2019年5月1日”、“2020年4月30日”。